Op 5 oktober 2017 heb ik een workshop georganiseerd voor de makelaars in Zoetermeer en omstreken. Een van de onderwerpen die veel discussie op gang bracht was de relatie tussen de onderzoeksplicht van de koper enerzijds en de mededelingsplicht van de verkoper (via de makelaar) anderzijds. In deze blog zal ik hier nadere aandacht aan besteden.

Mededelingsplicht
Als een verkoper kennis heeft van bijvoorbeeld een gebrek aan een woning en deze informatie zou relevant kunnen zijn voor de koper, dan moet de verkoper de koper hierover informeren. Denk hierbij aan asbest in de woning, een lekkend dak, aangetaste balken of fundering. Indien een verkoper dit niet meldt, zal een koper herstel van dit gebrek willen, althans vergoeding van de kosten van het herstel. Had de verkoper het gebrek vermeld, dan was hiermee in de koopprijs rekening gehouden en worden de koper en de verkoper niet achteraf met onaangename verrassingen geconfronteerd. Een koper kan overigens niet voor kleinigheden herstel of vergoeding van herstelkosten vorderen. Het gebrek moet dusdanig zijn dat de woning niet meer voldoet aan wat de koper mocht verwachten.

Onderzoeksplicht
Een koper is gehouden om goed te onderzoeken wat hij koopt. Hoe ver dit onderzoek gaat, is afhankelijk van het geval. Uiteraard zal hij bij een bezichtiging goed rond moeten kijken. Tegenwoordig is ook een bouwkundige keuring gebruikelijk. En een aankoopmakelaar zal veelal ook onderzoek doen in het kadaster en het bestemmingsplan.

Welke gaat voor?
Er is een lijn in de jurisprudentie van de Hoge Raad dat de mededelingsplicht voor gaat. Dus als een verkoper wist van een gebrek, dan kan hij zich er niet achter verschuilen dat de koper dit gebrek na onderzoek had moeten ontdekken. De verkoper zal dan moeten herstellen of de herstelkosten moeten vergoeden.
Een recente uitspraak van de Hoge Raad (Hoge Raad 16 december 2016) brengt hierin wel een nuance aan. De hoofdregel dat de verkoper had moeten melden blijft overeind, maar voor omstandigheden die de koper wist of zou moeten weten kan sprake zijn van eigen schuld, waarmee (een deel van) de schade niet op de verkoper verhaald kan worden. In deze uitspraak ging het om een boerderij die als woonhuis werd verkocht, doch een agrarische bestemming had. De verkoper had een ontheffing, maar verkocht de boerderij als woning, zonder hierover iets te melden. De koper had eenvoudig achter de agrarische bestemming kunnen komen. De Hoge Raad stelt dat de verkoper had moeten melden en derhalve ‘fout’ was door dit na te laten. De koper kreeg niet wat was overeengekomen, want hij kreeg een boerderij met een agrarische bestemming in plaats van een woning. Dat is een behoorlijk verschil in waarde. De koper zal mogelijk echter slechts een deel van het waardeverschil van de verkoper terugkrijgen, omdat hij mogelijk wist of had moeten weten dat de boerderij geen woonbestemming had. De schade was dus ook deels het gevolg van zijn eigen schuld. Welk deel dat is, zal nog moeten blijken.

Geldt dit altijd?
De hoofdregel blijft dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht, maar bij gebreken die de koper kende of zou moeten kennen zal de koper zijn schade niet altijd volledig kunnen verhalen.
Het bovenstaande geldt voor gebreken. In geval van bijzondere lasten of beperkingen geldt, dat de koper deze uitdrukkelijk moet aanvaarden. Als deze dus niet zijn vermeld en niet staan opgenomen in de koopovereenkomst, dan is de verkoper aansprakelijk en is er geen sprake van eigen schuld aan de kant van de koper. Een agrarische bestemming is geen bijzondere last of beperking, maar een algemene, dus de eigen schuld speelt daarbij een rol.

Wat betekent dit nu voor de praktijk?
Een verkoper is aansprakelijk als hij wist van gebreken maar deze niet aan de koper heeft medegedeeld. Het is voor een koper in veel gevallen echter moeilijk om te bewijzen dat een verkoper wist van een gebrek. Kan een koper dit niet bewijzen, dan verkeert hij in een andere positie. Mogelijk kan hij de overeenkomst vernietigen op grond van dwaling of is er sprake van non-conformiteit, maar niet ieder gebrek levert non-conformiteit op. Het is daarom verstandig om vooraf bijvoorbeeld een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, zeker bij een huis dat niet recent gebouwd is. Een dergelijk huis vertoont nu eenmaal gebruikssporen en (kleine) gebreken. Dat kan de koper verwachten en daarom is het huis met (kleine) gebreken conform de koopovereenkomst. Als de koper deze (kleine) gebreken kent, kan daarmee in de bepaling van koopprijs rekening worden gehouden.
Door het inschakelen van een expert vindt er wel een verschuiving plaats tussen de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht. Een verkoper kan in dat geval namelijk verwachten dat de koper bekend wordt met bepaalde gebreken en als hij dan niet voldoet aan zijn mededelingsplicht kan hij zich mogelijk met een beroep op bekendheid met het gebrek of eigen schuld aan de zijde van de koper deels verweren tegen de aansprakelijkheid.

Advies

Liever duidelijkheid vooraf dan een conflict achteraf, zeker omdat een bouwkundige keuring ook steeds gebruikelijker wordt. Als u voornemens bent om een woning aan te kopen of te verkopen, denk dan aan de mededelingsplicht en de onderzoekplicht.

Beantwoordt de woning niet aan de verwachtingen of wordt u als verkoper aangesproken door de koper, aarzel dan niet om contact met mij op te nemen.