Kopers verwerven een woning, waarna blijkt dat de buurman beschikt over een vergunning voor het realiseren van een megastal met 19.008 biggen. Kopers voelen zich misleid en starten een procedure voor nadeelcompensatie. Tijdens de rechtszaak blijkt dat de megastal toch niet gerealiseerd wordt. Hebben de kopers nadeel geleden? Het Megastal-arrest[1] van de Hoge Raad geeft hierover duidelijkheid.

Verzwegen vergunningen

Verkopers verkopen op 22 december 2016 een woning aan Kopers voor een bedrag van € 675.000,-. Verkopers melden op dat moment niet dat de buurman in 2013 een vergunning heeft verkregen voor uitbreiding van zijn veehouderij met een megastal van 19.008 biggen. Verkopers waren hiervan wel op de hoogte. Kopers krijgen lucht van de mogelijke komst van de megastal en laten de woning opnieuw taxeren, dit keer rekening houdend met de verwachte megastal. Het taxatierapport maakt melding van een marktwaarde van € 485.000,-. Dit is een daling van maar liefst € 190.000,00 ten opzichte van de koopsom.

Procedures

Dwaling en nadeelcompensatie

Kopers stappen naar de rechter, omdat zij menen dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen[2] en vorderen nadeelcompensatie ter hoogte van € 190.000,00[3]. Bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben kopers gedwaald doordat verkopers de informatie over de megastal niet hebben gedeeld, terwijl verkopers deze informatie wél hadden moeten delen met kopers. Als kopers hadden geweten van de mogelijke komst van een megastal zouden kopers de overeenkomst niet of in ieder geval niet voor dezelfde koopsom de hebben gesloten.

Plottwist: megastal gaat niet door

Tijdens de procedure blijkt dat de buurman in juni 2022 zijn perceel heeft verkocht, zijn bedrijf heeft beëindigd en de vergunning heeft laten intrekken. Het is zeker dat geen megastal zal worden gebouwd op het aangrenzende perceel.

Rechtbank en gerechtshof

Zowel de rechtbank (in 2022) als het hof (in 2024) concluderen: geen megastal betekent dat voor kopers geen sprake is van actuele schade. Het hof erkent weliswaar dat sprake is van dwaling, want verkopers hadden kopers moeten inlichten over de plannen van de megastal, maar oordeelt dat geen nadeel (meer) is te vergoeden nu de gevreesde situatie zich niet heeft voorgedaan. Alle vorderingen van kopers worden afgewezen.

Welk moment telt?

Kopers laten het hier niet bij en gaan naar de Hoge Raad. De vraag die voorligt: op welk moment moet het nadeel bij dwaling worden beoordeeld? Op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst of op het moment dat de rechter uitspraak doet? Dat verschil is in deze zaak cruciaal, want in die tussenliggende periode is de dreiging van de megastal komen te verdwijnen.

Volgens de procureur-generaal[4] is het antwoord helder: het nadeel moet worden ‘bevroren’ op het moment waarop de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand kwam. Latere ontwikkelingen – zeker als die niets met de rechtsverhouding tussen partijen te maken hebben – zijn irrelevant voor de beoordeling van het nadeel.

Peilmoment: aangaan overeenkomst

Of kopers hebben gedwaald, dient te worden beoordeeld op het moment van het aangaan van de overeenkomst. Dit volgt ook uit artikel 6:228 BW, waarin wordt bepaald dat de beoordeling van dwaling plaatsvindt naar het tijdstip waarop de overeenkomst is gesloten. Komt vast te staan dat kopers destijds hebben gedwaald, dan moet de bijstelling worden afgestemd op het moment van het ontstaan van de rechtshandeling. De partij die terecht een beroep doet op dwaling, moet immers worden teruggebracht in de positie waarin zij zou hebben verkeerd zonder die dwaling.

Concreet betekent dit dat de kopers destijds te veel hebben betaald voor hun woning omdat zij essentiële informatie misten. Het nadeel ontstond bij het sluiten van de overeenkomst en moet worden vergoed, ongeacht latere ontwikkelingen. Het feit dat de woning later meer waard is geworden door externe omstandigheden, zoals het niet doorgaan van de megastal, doet daar niets aan af. Ook bij een lagere koopprijs zou een waardestijging ten goede zijn gekomen aan de kopers. Omgekeerd zou een waardedaling door latere omstandigheden eveneens voor rekening van de kopers zijn gekomen – niet voor de verkopers.

Een ander belangrijk punt is het risico op rechtsonzekerheid bij een andere benadering. Als toekomstige omstandigheden telkens kunnen worden tegengeworpen aan de dwalende partij, ontstaat rechtsonzekerheid. Door zowel het bestaan van dwaling als het daardoor geleden nadeel te toetsen op het moment van het aangaan van de overeenkomst, is voor alle partijen duidelijk welke omstandigheden wel en niet worden meegewogen.

Kortom, ook in dit geval dient bij dwaling wat ons betreft het nadeel te worden vastgesteld op het moment van het aangaan van de overeenkomst, zodat recht wordt gedaan aan de positie van de dwalende partij.

Hoge Raad

De Hoge Raad[5] oordeelt dat beslissend is het nadeel ten tijde van de koop. Als de kopers bij kennis van de vergunningen de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht, is er reëel financieel nadeel, ongeacht latere ontwikkelingen. Dat de megastal niet wordt gebouwd, betekent slechts dat een latere waardestijging de kopers zou hebben bevoordeeld — en die waardestijging zou hen óók zijn toegekomen als zij wél juist waren geïnformeerd. Kopers hebben schade ondervonden doordat zij destijds, zonder op de hoogte te zijn van het niet realiseren van de megastal en het feit dat de benodigde vergunningen reeds waren verleend zonder mededeling daarvan door verkopers, een te hoge prijs voor de woning hebben betaald. Het hof heeft bij de schadebegroting dus ten onrechte rekening gehouden met deze latere ontwikkeling.

En nu?

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaat zich opnieuw buigen over de schade, zonder rekening te houden met de latere omstandigheid van het niet realiseren van de megastal. Het door kopers ingediende taxatierapport zal daarbij vermoedelijk een belangrijke rol spelen.

[1] Hoge Raad 6 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:199.

[2] Artikel 6:228 BW.

[3] Artikel 6:230 BW.

[4] Parket bij de Hoge Raad 7 maart 2025, ECLI:NL:PHR:2025:304.

[5] Hoge Raad 6 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:199.