Het huurrecht kent een aantal open normen, waarvan ‘goed huurderschap’ misschien wel de meest prominente is. In de praktijk rijst met regelmaat de vraag wat de reikwijdte is van deze open norm. De Hoge Raad heeft in december 2025 opnieuw bevestigd dat goed huurderschap niet ophoudt bij de voordeur, maar juist verder reikt dan vaak wordt aangenomen. In deze blog bespreek ik het arrest van de Hoge Raad waarin de kern van het conflict zich niet in of rond het gehuurde afspeelde, maar op het kantoor van de verhuurder.

Omstandigheden

De feiten in deze kwestie spreken tot de verbeelding. Een huurder die al geruime tijd ontevreden is over zijn studio, bezoekt diverse keren het kantoor van de verhuurder. Dit doet hij om zijn wens voor een andere woning kracht bij te zetten. Wat begint met het uittrekken van zijn kleding in de ontvangsthal mondt al snel uit in een reeks gewelddadige incidenten, waarbij hij zichzelf meermaals met een scheermes verwondt. Dit speelt zich af in het zicht van medewerkers van de verhuurder. De politie moet diverse keren ingrijpen om de gedragingen van de huurder een halt toe te roepen.

De incidenten hebben grote impact op de medewerkers. Het kantoor wordt tijdelijk gesloten, omdat de medewerkers zich op de werkvloer niet meer veilig voelen. In de tussentijd probeert de verhuurder de situatie te de-escaleren. Afspraken worden gemaakt en voor de huurder wordt onder meer begeleiding, psychische zorg en een alternatieve woning geregeld. Dit leidt alleen niet tot het gewenste resultaat. De huurder weigert in de aangeboden woning te verblijven en komt zijn afspraken niet na. Ook komt de huurder uiteindelijk zonder de benodigde begeleiding te zitten.

De verhuurder ziet geen andere uitweg meer dan het starten van een kortgedingprocedure bij de kantonrechter om zo tot ontruiming van woning te kunnen overgaan.

Kantonrechter: belangenafweging in voordeel van huurder

Hoewel de kantonrechter van oordeel is dat de incidenten op het kantoor van de verhuurder een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren en dus in beginsel strijd oplevert met goed huurderschap, wijst de kantonrechter de gevorderde ontruiming toch af.

Volgens de kantonrechter valt de belangenafweging op dat moment in het voordeel uit van de huurder, omdat de huurder ten tijde van de uitspraak weer professionele begeleiding heeft, zijn medicatie gebruikt en zicht bestaat op alternatieve woonruimte.

Gerechtshof: belangenafweging in voordeel van verhuurder

Waar de kantonrechter de belangen van de huurder zwaarder laat wegen, komt het hof na een hernieuwde belangenafweging juist tot een tegenovergesteld oordeel: de belangen van de verhuurder prevaleren.

Het verschil is dat de situatie van de huurder bij het hoger beroep wezenlijk anders is dan bij de kantonrechter. Zo heeft de huurder de begeleiding inmiddels zelf weer beëindigd en slik hij geen medicatie meer. Ook blijkt een nieuwe woning niet langer in het vooruitzicht te liggen, omdat de huurder niet aan de daarvoor gestelde voorwaarden wil voldoen.

Het hof oordeelt dat de huurder zodanig is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens de verhuurder dat het voldoende aannemelijk is dat de rechter in de bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou overgaan. Dat de gedragingen zich niet in of rond de woning van de huurder hadden afgespeeld, maakte dat volgens het hof niet anders.

Hoge Raad

Het is uiteindelijk de Hoge Raad die een definitief oordeel moet vellen over deze kwestie. In cassatie draait het met name om de vraag of art. 7:213 BW van toepassing is op gedragingen van de huurder die zich buiten het gehuurde afspelen. De huurder stelt zich daarbij op het standpunt dat het oordeel van het hof – dat geen sprake was van goed huurderschap – onjuist dan wel onvoldoende gemotiveerd was. Volgens de huurder kunnen de gedragingen niet onder art. 7:213 BW worden gebracht, omdat deze gedragingen 1) niet in het gehuurde hebben plaatsgevonden en 2) ook geen verband zouden houden met het gebruik daarvan.

De Hoge Raad gaat hier niet in mee en bevestigt de ruime uitleg die in literatuur en rechtspraak al geruime tijd wordt gehanteerd. De verplichting van art. 7:213 BW ziet niet uitsluitend op het fysieke gebruik van de gehuurde woonruimte, maar ook op gedragingen van de huurder buiten het gehuurde, waaronder de woonomgeving, als een voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst. Ook intimidatie en bedreiging van de verhuurder die verband houdt met de huurovereenkomst, valt onder deze bepaling. Dit type wangedrag wordt in de rechtspraak al veelvuldig aangemerkt als schending van goed huurderschap. Zo oordeelde de rechtbank Rotterdam eerder dat het lostrekken van een pinapparaat op het kantoor van de verhuurder en het daarmee bedreigen van het personeel in strijd is met artikel 7:213 BW. Dit geldt ook als een huurder de directeur van de verhuurder in een vriescel opsluit om kwijtschelding van achterstallige huur te bewerkstelligen.

In deze kwestie waren de gedragingen van de huurder erop gericht een andere woning te verkrijgen en vonden deze bovendien plaats in het kantoor van de verhuurder. Daarmee staan deze gedragingen in voldoende verband met de huurovereenkomst, zodat sprake is van een schending van artikel 7:213 BW. De Hoge Raad is – kennelijk – net als het hof van oordeel dat de ernst en frequentie van de incidenten een dusdanige tekortkoming vormt die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.

Dat de huurder kampte met psychische problemen maakt het voorgaande niet anders. De tekortkoming hoeft namelijk niet toerekenbaar te zijn. De psychische problematiek van een huurder kan overigens wel een rol spelen bij de belangenafweging en maakt dus wel uit voor de vraag of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Conclusie

Het arrest van de Hoge Raad onderschrijft dat een verhuurder dus niet hoeft te wachten tot het letterlijk misgaat binnen de vier muren van het gehuurde of in de directe woonomgeving. Intimiderend en bedreigend gedrag richting (medewerkers van) de verhuurder, wordt – als een voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst – aangemerkt als een tekortkoming in de zin van art. 7:213 BW die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook als sprake is van psychische problematiek bij de betreffende huurder, alhoewel per situatie zal moeten worden bekeken wiens belang prevaleert: het belang van verhuurder of huurder.

Wenst u als verhuurder advies over ontruiming bij ernstige gedragingen van een huurder? Of heeft u vragen over huurovereenkomsten, betalingsachterstanden, onderhoudsverplichtingen of andere situaties die kunnen spelen tussen verhuurder en huurder? Neem gerust contact op met Whitney de Bruin.