Inleiding

Aan de lichamelijke en psychische ellende die het coronavirus veroorzaakt, komt hopelijk in 2021 een einde. Met meer mogelijke vaccins in het vooruitzicht kan de samenleving hopelijk worden beschermd tegen dit hardnekkige virus. De economische gevolgen van het coronavirus gaan we echter volgend jaar nog wel merken. Veel ondernemers ondervinden nu reeds veel hinder doordat inkomsten zijn weggevallen en huurlasten een grote kostenpost zijn. Er lijkt zich een trend te ontwikkelen dat voorzieningenrechters in Nederland huurkorting toekennen voor ondernemers die last hebben van overheidsmaatregelen die het gevolg zijn van de coronapandemie. Is hier wat aan te doen?

Huurovereenkomst in de horecabranche

De horeca is één van de meest getroffen sectoren. Restaurants en cafés zijn door de overheid verplicht hun deuren te sluiten. Vaste lasten lopen door zonder omzet te genereren. Loonkosten worden (deels) vergoed door de NOW-regeling, maar de doorlopende huurlasten vormen voor de meeste ondernemers in deze branche een grote kostenpost die zij niet meer kunnen dragen. In de praktijk gaan huurders in gesprek met verhuurders om huurkorting en/of huuruitstel te krijgen. Iedere verhuurder gaat er anders mee om; de één geeft een kleine huurkorting, de ander gaat over tot huuruitstel en er zijn verhuurders die geen enkele regeling willen treffen en de hele huursom eisen conform de huurovereenkomst. Een aantal ondernemers die deze situatie erg onwenselijk vond, is naar de rechter gestapt met de vraag of de rechter de huurovereenkomst kon wijzigen, omdat er sprake is van een gebrek aan gehuurde en/of onvoorziene omstandigheden.

Wat vindt de rechter?

Uit diverse uitspraken blijkt dat de voorzieningenrechters de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid kwalificeren en dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten.[1] Er is sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de rechter de overeenkomst op grond van artikel 6:258 BW wijzigt, doordat hij bepaalt hoe “de pijn” moet worden verdeeld tussen partijen. Bij sluiting en het dus volledig wegvallen van de omzet is het uitgangspunt dat de schade door beide partijen gelijkelijk worden gedragen.

Huurovereenkomst anders dan de horecabranche

In tegenstelling tot de horeca zijn er tal van ondernemingen die niet getroffen zijn door een verplichte sluiting, maar toch grote hinder ondervinden door andere genomen maatregelen van de overheid, zoals de anderhalve-meter en de beperking van groepsgrootte. Deze ondernemingen kunnen enige omzet genereren, maar dit is een fractie van wat zij in dezelfde periode in andere jaren hebben omgezet. Ook voor deze ondernemers lijkt het mogelijk te zijn om de huurovereenkomst zo te (laten) wijzigen dat de huurlasten ten tijde van overheidsmaatregelen worden verminderd. Uit een recente uitspraak blijkt dat de voorzieningenrechter heeft bepaald, dat een ondernemer in de evenementenbranche een huursom van 65% is verschuldigd.[2] De ondernemer genereerde 33% omzet ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Wat te doen?

Allereerst is het heel belangrijk dat de huurder onderbouwt hoe de aanzienlijke omzetteruggang is ontstaan en waarom een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Dit doet hij door stukken van zijn boekhouder of accountant te overleggen, waaruit blijkt dat hij ten opzichte van de ja(a)r(en) hiervoor, over dezelfde periode, door de coronacrises omzetverlies heeft geleden. Daarmee zal hij het gesprek met zijn verhuurder moeten aangaan. Leidt dit niet tot het gewenste resultaat, dan kan de huurder zich tot de rechter wenden.

Afsluiting

Herkent u zich in deze situatie en wilt u weten wat de mogelijkheden zijn in uw geval, twijfel dan niet en neem vrijblijvend contact met Mykel Beekman of Nickey van Collem. Zij kunnen u hierover adviseren en/of u vertegenwoordigen om via een regeling of een procedure tot (tijdelijke) huurverlaging te komen.

Update 24 december 2021

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 bepaald dat een huurder van de 290-bedrijfsruimte (waaronder bijvoorbeeld horeca en winkels) onder omstandigheden een beroep kunnen doen op huurkorting. Het gaat om huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor 15 maart 2020. Het op last van de overheid moeten sluiten van de bedrijfsruimte is een onvoorziene omstandigheid waar in die huurovereenkomsten geen rekening is gehouden. De Hoge Raad vindt dat de verhuurder de huurder tegemoet moet komen, omdat van de huurder in redelijkheid niet verwacht kan worden dat hij de overeengekomen huur blijft betalen.[3]

Door: Mykel Beekman en Faissal Aamri (student-stagiair)

1. Rechtbank Amsterdam 1 september 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:4752.
2. Zie ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, ECLI:NL:RBAMS:2020:4280 en ECLI:NL:RBAMS:2020:4904.
3. Zie ECLI:NL:HR:2021:1974