In mijn jarenlange praktijk als advocaat bouw- en onroerend goedrecht heb ik vele overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimte langs zien komen. Helaas krijg ik deze vaak pas onder ogen op het moment dat er een conflict over de huurovereenkomst is ontstaan, terwijl vele conflicten voorkomen kunnen worden als de huurovereenkomst goed wordt opgesteld. Hieronder treft u een top vijf van valkuilen aan:

1) Weet wie uw contractpartij is

Dit lijkt een open deur, maar dat is het in de praktijk niet altijd. U hebt bijvoorbeeld altijd contact met een natuurlijk persoon, maar vaak is de contractpartij een rechtspersoon, bijvoorbeeld een besloten vennootschap. Welke rechtspersoon wordt door de natuurlijk persoon vertegenwoordigd? Is hij wel bevoegd om die rechtspersoon te vertegenwoordigen? Is de rechtspersoon een volwaardige vennootschap of is deze bijvoorbeeld nog in oprichting? Ook het gebruik van een handelsnaam, in plaats van de statutaire naam, kan voor verwarring zorgen. Indien niet de juiste partij wordt opgenomen in het contract, wordt het later lastig om die partij op nakoming aan te spreken, ingeval er niet correct wordt nagekomen.

2) Een modelovereenkomst is een model, een overeenkomst is maatwerk

In de praktijk wordt vaak een modelovereenkomst uit de kast of van internet gehaald. Als beide partijen alles volledig volgens deze standaard willen regelen en begrijpen wat er in het model staat, dan is er met het gebruik van een goed model (bijvoorbeeld ROZ) niet veel mis. Het gaat vaak mis als er bijzonderheden zijn aan het gehuurde, of een van de partijen wil net iets anders afspreken dan in het model staat. Het model is dan niet passend. Soms wordt het model dan eigenhandig aangepast. Niet alleen wordt daarmee onduidelijk wat nu precies is afgesproken, maar ook het vorderen van nakoming zal problemen opleveren, omdat het ook voor een rechter onduidelijk is.

3) Gebruik het juiste model

Er zijn verschillende soorten huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte. De wetgever heeft namelijk twee verschillende regimes opgenomen in de wet: de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, veelal aangeduid als “winkelruimte”, en overige bedrijfsruimte, in de zin van artikel 7:230a BW, veelal aangeduid als “kantoorruimte”. De huurovereenkomst bepaalt niet welke soort bedrijfsruimte het is, dat bepaalt de feitelijke situatie. In sommige gevallen is dit volstrekt duidelijk, maar in andere niet.

Twee voorbeelden uit mijn praktijk: hoe kwalificeer je een dierenartsenpraktijk met winkelruimte? Of bijvoorbeeld een kapsalon in een Hammam, die uitsluitend via de Hammam bereikbaar is? Als het verkeerde model is gekozen, dan kunnen veel bepalingen in strijd zijn met de wet en kunnen die door de rechter buiten toepassing worden gelaten. Andersom kan ook, dan geniet een huurder veel meer bescherming dan nodig en wordt het bijvoorbeeld veel lastiger voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen.

4) Algemene voorwaarden zijn algemeen

De algemene bepalingen behorend bij de model huurovereenkomsten zijn uitgebreid. Dat is prettig, omdat daarin veel staat opgenomen. Ze maken echter wel onderdeel uit van de overeenkomst en het is daarom belangrijk deze goed door te nemen en te bespreken. Net als over de inhoud van de huurovereenkomst moet ook overeenstemming worden bereikt over de inhoud van de algemene voorwaarden. Veelal zullen dan niet de algemene voorwaarden worden aangepast, maar worden er in de huurovereenkomst zelf extra bepalingen opgenomen waarin de afwijking van de algemene voorwaarden wordt vastgelegd. Ook hier is het weer van belang dat dit duidelijk wordt beschreven en dat er geen tegenstrijdigheden ontstaan.

5) Afwijken van de wet is onder voorwaarden mogelijk

Afwijken van de wet is met name een valkuil voor de verhuurder. In de wet staan dwingendrechtelijke bepalingen en semi-dwingendrechtelijke bepalingen. Van de eerste categorie is afwijking niet toegestaan. Van de tweede categorie is afwijken wel toegestaan, maar dergelijke afwijkingen (o.a. omzetafhankelijke huurprijs) behoeven de toestemming van de kantonrechter. Als het verzoek om deze toestemming wordt vergeten, dan kunnen partijen deze afspraak wel hebben gemaakt, maar een rechter zal de bepaling wegens strijd met de wet buiten toepassing laten.

Ten slotte nog een tip voor de huurders, voor een valkuil waarin zij tijdens de looptijd van de huurovereenkomst nog kunnen stappen.

Huurprijsaanpassing

In de wet is geregeld wie wanneer een verzoek tot huurprijsaanpassing aan de rechter kan voorleggen. Daarbij is ook bepaald op welk moment de huurprijsaanpassing in zal gaan. Dat is niet het moment dat een huurprijsaanpassing aan de verhuurder wordt verzocht of zolang partijen in onderhandeling zijn over de huurprijs. Het is uw belang om dergelijke onderhandelingen zo kort mogelijk te laten duren en bij dralen van de verhuurder de wettelijke procedure in gang te zetten. De aanwezigheid van een advocaat bij dergelijke onderhandelingen is een pré, omdat de verhuurder dan weet dat een dergelijk verzoek bij de rechter ook daadwerkelijk op korte termijn kan volgen. Dat kan bij hem de nodige druk leggen om de onderhandelingen vlot te laten verlopen.

Advies

Voorkomen is beter dan genezen. Dus als u voornemens bent om een huurovereenkomst aan te gaan of een huurprijsverlaging wilt bewerkstelligen, denk dan aan bovenstaande valkuilen en zorg dat u er niet in stapt. Hebt u vragen over deze of andere valkuilen, of over huurovereenkomsten in het algemeen, aarzel dan niet om contact met mij op te nemen.